חזור

מדריך למציאת השקעות נדלן בישראל

התשואות הנמוכות שמציע שוק ההון בשילוב רמת הסיכון הגבוהה שמאפיינת את רוב האפיקים בו מובילה עוד ועוד ישראלים להשקיע את הכסף הפנוי שצברו בנדלן. למעשה, השקעות נדלן בישראל הוא אחד הנושאים המדוברים ביותר ורבים וטובים עוסקים בו ובהיבטים השונים הקשורים אליו – ובפרט כדאי לדעת איך אפשר לאתר השקעות משתלמות במיוחד ואיך לזהות הזדמנות מתגמלת כשהיא צצה.כל מה שצריך לדעת על השקעות נדלן בישראל

כדי למצוא צריך לדעת מה מחפשים

השלב הראשוני בחיפוש אחר השקעות נדלן בישראל (ובעצם כל השקעה שהיא) הוא להבין מה בדיוק אנחנו מחפשים, שכן ישנם סוגים שונים של משקיעים ולכל אופי משקיע מתאימות אופציות אחרות בעולם הנדלן.

בפרט חשוב לכל משקיע בנדלן להבין איפה הוא נמצא על הסקאלה שבין רמת סיכון נמוכה ותשואה סבירה לבין רמת סיכון גבוהה יותר ובהתאם גם תשואה גבוהה יותר (ולמען הסר ספק: כמובן שישנן השקעות נדלן שמתאפיינות ברמת סיכון נמוכה ובכל זאת מציעות תשואה גבוהה מאוד, אבל ככלל ככל ששואפים לתשואה גבוהה יותר כך יש להיערך גם לרמת סיכון גבוהה יותר).

כך למשל למי שמעדיף רמת סיכון נמוכה כדאי לרכוש נכס איכותי במיוחד באזור שמתאפיין באוכלוסיה מהשכבות הסוציואקונומיות הגבוהות. נכס שכזה קל יחסית להשכיר, ובפרט למצוא שוכרים איכותיים עם הכנסות יציבות, בטחונות וגם כאלה שישמרו על הנכס כאילו היה שלהם. דוגמה טובה לנכסים שכאלה הם פרויקטי יוקרה במרכז הארץ דוגמת גינדי תל אביב שבהם תמיד תמצאו שוכרים ברמה גבוהה. מצד שני, נכסים איכותיים שכאלה מתומחרים מראש במחיר מתאים, ומאחר שהם כבר ברמה גבוהה מאוד כמעט ולא ניתן להשביחם, ועל כל התשואה תהיה סבירה "בלבד".

למי שמוכן להתמודד עם רמת סיכון גבוהה יותר בשאיפה להגיע גם לתשואה גבוהה יותר, ההמלצה היא על רכישת דירה באזורים מוחלשים – בין אם בפריפריה ובין אם בשכונות מצוקה בערים הגדולות. דוגמה אחת לכך היא שכונת קרית משה ברחובות שבעבר זוהתה עם פשע ועוני וב-2014 הייתה אחת המקומות בישראל שהניבו את התשואות הכי גבוהות. גם נכס באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב מתאים למשקיעים בקטגוריה זו – פוטנציאל ההשבחה גדול, ישנו סיכוי סביר כי השכונה תהפוך לפנינת נדלן בעתיד (גם אם הרחוק יחסית) ועל כן בטווח הרחוק תיתכן תשואה גבוהה מאוד. מצד שני, על בעל נכס שכזה להתמודד עם שוכרים שעלולים להתגלות כבעייתיים ואפילו מאוד.

אילו סוגי נכסים ניתן לרכוש במסגרת השקעות נדלן בישראל?

רוב השקעות הנדלן בישראל מתבצעות בתחום הנדלן למגורים, ובפרט מועדפים 3 סוגי דירות:

  1. דירות של 3 חדרים בקרבת אוניברסיטה או מכללה גדולה – שקל להשכירן לסטודנטים, שבדרך כלל מהווים שוכרים איכותיים.
  2. דירות באזורים שצפויה בהן תנופת פיתוח ובפרט פרויקטי התחדשות עירונית – בעיקר עבור משקיעים שמוכנים להסתכן וכן להמתין מספר שנים עד שהפוטנציאל יתממש.
  3. דירות גדולות וברמת גימור גבוהה באזורים שיש בהם מסגרות חינוכיות איכותיות, שירותים קהילתיים ברמה גבוהה, ריאות ירוקות וכו' – דירות שכאלה יושכרו למשפחות עם ילדים, לרוב לתקופות ארוכות יחסית.

דירה חדשה או דירה יד שנייה?

סוגיה חשובה נוספת עבור כל מי שמחפש השקעות נדלן בישראל היא האם להעדיף דירה שטרם נבנתה או דירה קיימת.

לאופציה הראשונה יתרון בולט אחד: מחיר נמוך יותר ופוטנציאל השבחה – במקרים רבים ניתן להשקיע כמה עשרות אלפי שקלים בשיפוץ ולהעלות משמעותית את ערך הנכס. יתרון אחר הוא הוודאות לגבי מועד קבלת הדירה ומצב הסביבה. יחד עם זאת נכס שכזה דורש ברוב המקרים תחזוקה רבה יותר.

רכישת דירה מקבלן מבטיחה ראש שקט לשנים רבות בזכות התשתיות המתקדמות והחדשות, ובפרט כמובן כשמדובר ביזם בעל שם דוגמת גינדי. עוד יתרון הוא האפשרות ליהנות מנכס איכותי במחיר אטרקטיבי ובפרט אם מבצעים את הרכישה בשלב מוקדם יחסית של הפרויקט. ברוב המקרים נכסים חדשים גם נהנים מביקוש רב יותר וקל יותר להשכירם.

בלוג