Back

מה כדאי לדעת כשמחפשים השקעות נדלן מניבות

נכס מניב, שלעתים נקרא גם נדלן מניב, הוא נכס אשר מספק לבעליו תזרים מזומנים קבוע בזכות דמי שכירות חודשיים או שנתיים. נכסים מניבים הם בראש ובראשונה דירות
מגורים, אבל עשויים להיות גם משרדים, מבנים מסחריים, חנויות, גני אירועים, תחנות דלק ובעצם כל נדלן שהוא. בהתאם השקעות נדלן מניבות הן השקעות המניבות תשואה שוטפת, ובאופן טבעי גובה התשואה הוא אחד המרכיבים העיקריים בהחלטה באיזה נכס להשקיע.

כיצד מחשבים את התשואה?6

חישוב התשואה הוא פשוט: דמי השכירות בניכוי ההוצאות השונות הכרוכות בתחזוקת הנכס (תיקונים, שיפוצים, פחת, הוצאות שנקבע כי בעל הנכס משלם ולא השוכר, תקופות בהן הדירה הייתה ריקה) לחלק בערכו של הנכס כפי שהוא משתקף במחיר הרכישה שלו.

כך למשל אם מי שרוכש דירה ב-670,000 ש”ח ומצליח להשכירה תמורת 3,000 ש”ח בחודש ולמשל בשנה הראשונה נדרש להשקיע בנכס 5,000 ש”ח נהנה מתשואה של כ-4.6% (דמי השכירות הסתכמו ב-36,000 ש”ח, מתוכם יש להפחית את ההשקעה בגובה 5,000 ש”ח, ובסך הכל הזרים הנכס לכיסו של בעליו 31,000 ש”ח שהם 4.6% מתוך 670,000 ש”ח).

אופציה נוספת היא לבצע אומדן: אם למשל מישהו קנה דירה של גינדי ב- 2.2 מיליון ש”ח ומשכיר אותה ב-11,000 ש”ח לחודש מחשבים את ההכנסה לפי 11 חודשי השכרה (כשהחודש ה”חסר” מגלם את ההוצאות). במקרה זה אומדן התשואה השנתית הוא 5.5%.

מהי התשואה המקובלת על השקעה בנדלן?

באופן טבעי התשואה שמספקות השקעות נדלן מניבות משתרעת על פני מנעד רחב למדי. היא משתנה מאזור לאזור, משנה לשנה בהתאם לדמי השכירות שבעל הנכס מצליח לגבות (שלכשעצמם מושפעים משורה ארוכה של פרמטרים) ומושפעת גם ממצבו הפיזי של הנכס – ככל שמדובר בנכס שמצבו טוב יותר, למשל דירה חדשה בפרויקט של גינדי, כך סביר להניח שהוצאות התחזוקה עליו יהיו נמוכות יותר.

בשנים האחרונות התשואה על נדלן בישראל נעה בין 3% ל-6%, כשדווקא בפריפריה (הגיאוגרפית והחברתית גם יחד) ברוב המקרים התשואה גבוהה מעט יותר. באשר להשקעות נדלן בחו”ל יש המבטיחים תשואות גבוהות יותר, שמגיעות גם ל-7 עד 9 אחוזים, אולם חשוב להדגיש כי לא הבטחה אכן מתקיימת וכי לא תמיד אותן עסקאות שנראות מבטיחות על הנייר מניבות את הרווחים המיוחלים.

עוד חשוב לציין בהקשר זה כי מאחר ששוק ההון מספק תשואות נמוכות במיוחד, הרי שגם תשואה שנתית של 3-4% נחשבת למשתלמת, מה גם שנדלן מספק רווחים נוספים מעבר לתזרים המזומנים.

השקעות נדלן מניבותמה עוד חשוב לבדוק?

חשוב לזכור כשבוחנים השקעות נדלן מניבות שונות ומנסים להשוות ביניהן כי התשואה השנתית הצפויה – ומדובר כמובן בצפי בלבד שהרי אי אפשר לדעת בוודאות מהו גבוה שכר הדירה שתצליחו לגבות וגם לא אילו הוצאות הכרחיות יהיו כרוכות בהחזקת הנכס – היא רק חלק מהתמורה להשקעה.

החלק השני הוא עליית ערכו של הנכס, והוא לא מגולם בתשואה הנ”ל אלא מחושב בנפרד. בניגוד לחישוב הנ”ל, שמסתמך על נתונים מדידים (שהרי כל בעל נכס יודע בדיוק כמה שכר דירה קיבל וכמה שילם עבור תחזוקת הנכס), הרי שעליית הערך היא תיאורטית (כדי לדעת בוודאות מהו הרווח שלכם מעליית הערך היה עליכם למכור אותו) אולם גם אותה ניתן להעריך ולקחת בחשבון.

ב-2014 עלה ערכם של הנכסים השונים בשיעור שנע סביב ה-8-10%, כשהיו גם נכסים שסיפקו לבעליהם עליית ערך של כ-12% (למשל בקרית משה שברחובות ובשכונות מסוימות במזרח הרצליה). גם דירות בפרויקט החד פעמי גינדי תל אביב צפויות לספק למי שיבחר להשקיע בהן תוספת נכבדה לערכן מדי שנה.

למידע נוסף על השקעות נדלן לחצו כאן.

בלוג